Гаражная амнистия 2021: как оформить гараж в собственность

С 1 сентября 2021 года вступил в силу Федеральный закон № 79-ФЗ. В нем описаны правила гаражной амнистии, т.е. упрощенного порядка оформления права собственности на гаражи. Процедура гаражной амнистии будет действовать до 1 сентября 2026 года, т.е. 5 лет. Для узаконивания гаражей придется обращаться в местные администрации, к кадастровым инженерам, в Росреестр, в другие ведомства и организации.

Для рядовых граждан программа гаражной амнистии позволит оформить право собственности на гаражи, которые невозможно зарегистрировать в обычном порядке. После этого гаражом можно будет пользоваться, продавать его по официальным сделкам, сдавать в аренду. Для государства это не менее важно, так как на зарегистрированные объекты недвижимости можно начислить налог. Также в рамках гаражной амнистии можно оформить права на земельный участок под гаражом.

Сам Закон № 79-ФЗ достаточно сложен для понимания, так как в нем есть поправки сразу в несколько нормативных актов. Если вы планируете воспользоваться программой гаражной амнистии, рекомендуем изучить методические указания Росреестра. Там все процедуры описаны максимально простым языком, со схемами и списками.

По гаражной амнистии с 1 сентября можно оформить право собственности на гаражи, соответствующие следующим условиям:

• если гараж построен до 29.12 2004 года, т.е. до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ;
• если гараж является капитальным строением (для этого, как минимум. он должен иметь фундамент или прочную связь с землей);
• если на момент обращения гараж не признан самовольной постройкой по суду или по решению местной администрации, не подлежит сносу.

При несоблюдении этих условий в регистрации права собственности будет отказано.

Учитывая указанные выше условия, по гаражной амнистии можно оформить права на гараж в следующих ситуациях:

• если гаражный кооператив, членом которого являлся заявитель, уже не существует;
• если гараж имеет общие стены с другими гаражами и находится с ними в одном ряду, не может быть выделен как отдельный объект;
• если земля под гаражом не оформлена в собственность или аренду;
• если продавец гаража умер, а получить у него документы невозможно;
• если гараж принадлежал умершим родственникам, но для оформления наследства недостаточно документов;
• если земля под гаражом принадлежит кооперативу на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования.

Под каждый из перечисленных случаев будут нужны документы или сведения, подтверждающие возведение гаража, какие-либо права на него.

В зависимости от ситуации, для оформления прав на гараж и землю по амнистии могут применяться следующие документы:

• любое решение органов власти СССР или РФ, подтверждающее выделение земли под гараж;
• ведомственное решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или другого предприятия, выделившего землю под гараж из своего фонда;
• справки или выписки, подтверждающие выплату пая в гаражном кооперативе;
• решение общего собрания кооператива, подтверждающее распределение гаража;
• технический паспорт, выданный до 2013 года (с 2013 года эти документы на гаражи не оформляются);
• документы о подключении гаража к электросетям или другим коммуникациям;
• документы о наследстве, подтверждающие принадлежность гаража умершему родственнику;
• документы, подтверждающее приобретение гаража у другого лица (договор, расписка и т.д.).

Даже если документы из этого перечня отсутствуют, все равно сохраняется возможность оформить права на гараж. Закон дает местным администрациям право определить списки дополнительных документов и сведений, применяемый по гаражной амнистии. В крайнем случае, подтвердить определенные факты можно через суд.

Если ваш гараж подпадает под программу амнистии, и вы собрали какие-либо из перечисленных выше документов, нужно действовать следующим образом.

1. Нужно выяснить, стоит ли земельный участок под гаражом на кадастровом учете в Росреестре. Это можно сделать, запросив сведения из ЕГРН через:

• МФЦ
• местную администрацию
• филиал Росреестра или кадастровой палаты в вашем населенном пункте
• через кадастрового инженера.

Справочную информацию о постановке участков на кадастровый учет можно посмотреть онлайн через Публичную кадастровую карту.

2. Если участок не стоит на кадастровом учете, то нужно его образовать (сформировать). Это можно сделать следующим образом:

• в местной администрации нужно получить проект межевания территории (выписка из проекта выдается бесплатно);
• если проект отсутствует, нужно оформить схему границ участка (схему расположения) самостоятельно или у кадастрового инженера (инженер оформляет схемы платно, но зато гарантирует точность измерений);
• послу получения схемы границ участка нужно подать ее в местную администрацию, оформить заявление о предварительном согласовании предоставления земли;
• в течение 30 дней по заявлению и схеме выносится решение о предварительном согласовании предоставления участка (документ направят почтой или по электронной почте);
• с положительным решением нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить межевой план на участок и технический план на сам гараж (документы оформляются платно, стоимость в среднем 6-10 тыс. руб.);
• можно подать заявление в местную администрацию для оплаты услуг кадастрового инженера (если такой нормативный акт принят муниципалитетом).

Кадастровый инженер может сам направить межевой план в Росреестр или выдаст его вам на руки. На основании межевого плана участок поставят на кадастровый учет, а вы получите выписку ЕГРН.

3. Оформление прав на гараж. После постановки участка на кадастровый учет, можно оформить права на гараж. Алгоритм действий:

• в администрацию нужно представить выписку ЕГРН на участок, технический план на гараж, решение о предварительном согласовании земли;
• администрация принимает решение о предоставлении участка в собственность бесплатно;
• заявление о регистрации прав на участок, и о постановке на кадастровый учет гаража администрация сама направит в Росреестр;
• после завершения всех процедур в Росреестре администрация предоставит вам выписку ЕГРН с зарегистрированными правами на участок и гараж.

Выписка ЕГРН – это единственный легальный правоподтверждающий документ на объект недвижимости. Выдача выписки подтверждает, что вы успешно прошли процедуру гаражной амнистии.

Если гараж расположен на участке, предоставленном гаражному кооперативу, потребуются дополнительные действия:

• в правлении кооператива нужно получить выписку о полной оплате пая, решение о распределении гаража;
• через кооператив или местную администрацию нужно получить документ, подтверждающий выделение земли под гаражное строительство (выписка из проекта межевания, решение администрации и т.д.);
• остальные этапы гаражной амнистии будут такими же, как описаны выше.

Правление кооператива (если он еще существует) может договориться с кадастровым инженером о проведении комплексных работ. В этом случае межевые и технические планы будут оформлены сразу на все участки и гаражи в кооперативе. Но в Росреестр нужно подавать документы отдельно по каждому участку и гаражу.

Если на гараж вообще нет документов, то есть два варианта гаражной амнистии:

• обращение в местную администрацию, которая вправе в индивидуальном порядке и по косвенным доказательствам признать, что вы законно владеете участком и гаражом;
• обращение с иском в суд, чтобы подтвердить юридически значимые факты (например, владение земельным участком на определенном праве).

Итогом указанных обращений тоже будет выписка ЕГРН, подтверждающая права на участок и гараж.